| 위치 | 경기도 구리시 수택동 일대더 보기 | A |
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| 정확한 명칭 | 수택2구역 주택재개발정비사업더 보기 | B |
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| 사업방식 | 도시정비법상 주택재개발 | |
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| 단계 | 2023-07-14 정비구역 지정·고시 → 2023-08-24 추진위원회 승인 → 2024-05-31 창립총회 → 2024-06-19 조합설립인가 …더 보기 | A |
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| 사업시행인가 앞에 절차가 하나 더 있다 | 조합이 정비계획 변경을 입안 제안했고 2026-08-27 구리시가 보완을 요구한 상태다(경기도 조합 정보공개 공개자료 목록)더 보기 | |
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| 세대수 | 정비계획 6,221세대(구리시, A) / 7,007세대(시공사 제안·현대건설 보도자료, B)더 보기 | A |
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| 사업면적 | 342,780.4㎡·1,531필지·토지등소유자 4,280명 (구리시 도시재정비센터, A)더 보기 | A |
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| 조합 사업개요 경기도 조합 정보공개) | 조합원 4,302명(토지등소유자 4,280명과 정의가 다름) · 세입자 11,123명 · 정비계획 용적률 249.67% · 최고 지상 38층/지하 2층더 보기 | |
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| 시공사 | 현대건설·포스코이앤씨 컨소시엄 (2025-06-21 선정, B)더 보기 | B |
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| 층수는 자료마다 다르다 | 정비계획 38층(조합 사업개요, A) / 시공사 제안 29층(매일일보, C) / 49층(현대건설 보도자료, B)더 보기 | A |
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| 용적률 상향 여지 | 구리시 도시계획조례가 2024-10-04 공포로 제3종일반주거 용적률을 280%→300%(법정 최대한도)로 올렸다더 보기 | |
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| 예상 입주 | 2033~2038 (레인지 C · v3.2 상한 확대) — 하한은 사업시행인가 2027-09(매체 목표 C) + 관리처분 1.5 + 착공 1.1 +…더 보기 | C |
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| 최대 리스크 사업시행인가 前 단계가 하나 늘었다 | 사업시행인가가 '미정'인데다더 보기 | C |
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| 두 번째 리스크 출구가 관리처분에서 닫힌다 | 구리시가 2026-07-01 투기과열지구로 지정됐다더 보기 | |
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| 권리산정기준일 | 2023-07-13 (C, 단일 출처만) — 구리시 페이지 미표기, 미확인 유지더 보기 | C |
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| 규제지역 2026-07-01 지정 | 국토부가 2026-06-30 주거정책심의위 의결로 구리시 전역을 투기과열지구·조정대상지역으로 신규 지정했다(효력 2026-07-01)더 보기 | |
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| 토지거래허가구역 필지단위 확인 완료 | 구역 내 74필지 전량을 브이월드 getLandUseAttr로 조회했다(빈 응답 0건)더 보기 | B |
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| 조합원 지위양도 현재 제한 없음 | 투기과열지구라도 도시정비법 §39②는 재건축은 조합설립인가 후, 재개발은 관리처분계획인가 후부터 양수자의 조합원 자격을 막는다더 보기 | |
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| 교통 | 8호선 별내선이 2024-08-10 개통해 구리역(경의중앙선 환승)·장자호수공원역이 생겼다더 보기 | |
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| 공급 리스크 | 구리토평2 공공주택지구가 2024-12-31 지구지정됐다(계획 1.85만호 → 2.2만호로 확대, 2027 지구계획 승인 → 2029 조성착공 → …더 보기 | |
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| 구역 내 실거래 구역계 폴리곤 정밀 대조) | 근사법을 폐기했다더 보기 | |
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| 시계열 2년간 +67% | 구역 내 다세대 반기 중앙값: 2024H1 2.70 → 2024H2 3.80 → 2025H1 3.84 → 2025H2 3.70 → 2026H1 4.…더 보기 | |
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| 대지지분 단가 역진성 이 구역의 핵심 판단축 | 2026년 구역 내 143건을 대지권 구간으로 가르면 ~15㎡ 3,569 · 15~27㎡ 1,881 · 27~40㎡ 1,318 · 40㎡+ 982만…더 보기 | |
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| 구역 내 아파트도 있다 | 폴리곤 판정 결과 구역 내에 소형 아파트 39개 단지·2023~2026 거래 111건이 존재한다더 보기 | |
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| 단독다가구 구역 대조 불가) | 국토부 단독다가구는 지번이 4로 마스킹돼 폴리곤 대조가 불가능하다더 보기 | |
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| 비교단지 | 힐스테이트구리역(2024 입주, 수택동 890, 전용84.84㎡) / 검증 14.40억 = 2026년 중개거래 5건 중앙값 — 12.95·13.25…더 보기 | |
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| 신축 분양가 앵커 바로 옆 수택E | 수택E구역(수택동 496-6, 별개 사업)이 「구리역 하이니티 리버파크」로 2026-02-11 입주자모집공고를 냈다더 보기 | A |
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| 공시가격 표본 확보 | 브이월드 공동주택가격 2026 기준 57필지 2,110호(중앙 2.16억, 범위 0.76~4.53 · 전용 27~55㎡ 744호 1.67억 · 55…더 보기 | C |
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| 정비구역·용도지역 필지단위 확인 | 매물 74필지 전량이 정비구역이다(구리시 공고 제2023-94호)더 보기 | |
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| 조합원분양가·권리가액 | 조합 감정평가는 여전히 미확보(Q23)더 보기 | |
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| 호가와 실거래의 간극 | 매물표 19개 지번을 폴리곤으로 판정한 결과 전량 구역 내로 독립 검증됐다더 보기 | |
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| 출처 경고 | 최초 정보는 ChatGPT 스크린샷(원출처 비공개, 2차 가공)에서 왔다더 보기 | |
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