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대조동 212 일대

은평구신통기획63,779.8㎡기준일 2026-07-30시공사 미선정가칭 대조2지도 ↗
토허 비대상추정 중앙 C신뢰 매우낮음
단계
  1. 대상지 선정후보지 신청 준비
  2. 추진위 승인
  3. 기획 완료
  4. 정비구역 지정
  5. 조합설립인가
  6. 사업시행인가
  7. 관리처분인가
  8. 착공
  9. 입주
돈의 흐름 · 84㎡ · 억원실거주 · 무주택
초기 현금1.99대출 후 · 갭 1.25
최종투자12.38분담금 9.15 포함
안전마진 C+2.71비교시세 15.09
매매가분담금마진 +마진 −비교시세
매수 시점실거주매매가 C3.23− 주담대 한도 LTV 40% · 최대 6억1.29+ 취득세 · 중개보수 무주택0.05= 초기 현금 실거주1.99갭 기준 초기자금 참고 · 전세 낀 매수1.25사업 진행+ 추가분담금 분양가 11.80 C − 권리가액 2.65 C9.15= 최종투자12.38준공 후비교시세 A 힐스테이트 메디알레 · 2026 · 13건15.09= 안전마진 C 레인지 +0.47 ~ +4.09+2.71
분양가 · 권리가액은 감정평가 전 추정치. DSR 미반영 · 대출은 매매가 기준 근사. 점추정 인용 금지.
지금 판단
진입 실거주
초기 현금 1.99억 · 갭 기준 1.25억 참고 · 토허 비대상
최대 리스크
후보지 선정 전 · 마진 전액 소멸 구간 7개 비교 구역 중 진도가 가장 이르다.
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상도16·갈현510-1은 후보지로 선정된 뒤의 리스크지만 대조2는 선정 자체가 미정이다. 동의율은 2026-03 준비위원장의 "사흘 만에 30% 이상" 발언(C) 이후 공개 갱신이 없고, 신통기획 신청 요건인 토지등소유자 3분의 2 동의 충족 여부를 확인할 방법이 없다. 선정에 실패하면 안전마진은 전액 소멸한다
확인 필요
Q25 신통기획 후보지 선정 여부·동의율 — 사업 성립의 유일한 관문. 2026-03 준비위원장 "사흘 만에 30% 이상"(C) 이후 공개 갱신 없음. 신청 요건(토지등소유자 2/3) 충족 여부, 다음 선정위원회 개최 시점Q26 권리산정기준일 지정 시점과 소급일 — 미지정 상태이며 후보지 선정 시 소급 지정 가능성이 높다(갈현510-1 전례: 선정일보다 한 달 앞선 2026-07-01)Q22 84㎡ 신청 자격 — 권리가액 순위로 84㎡ 배정이 가능한지, 소형 지분(대지권 27㎡ 미만·전용 40㎡대) 물건이 84㎡를 신청할 수 있는지, 분양신청 순위·경쟁 규정
매수 후보 · 호가 D대조동 212 매물 페이지 · 상위 3
  1. 1
    대조동 203-24.00억 · 다세대 · 3/4층
    69
    재개발닷컴네이버부동산
  2. 2
    대조동 203-144.00억 · 다세대 · 2/5층
    69
    재개발닷컴네이버부동산
  3. 3
    대조동 204-232.40억 · 다세대 · ?/3층
    66
    재개발닷컴네이버부동산
수집 2026-09-11 · 예산 통과 5 / 25건 · 구역 호가 2.40~18.00억
매수 전 확인 4종
✓
권리산정기준일2026-07-30
✓
토지거래허가비대상
△
구역계 필지 편입매수 필지별 확인
△
사업단계 문서C등급
근거접힘 · 열면 표로
핵심 사실 · 15항목
위치은평구 대조동 212 일대
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 A
사업방식신속통합기획 민간재개발 추진(후보지 선정 전이라 확정 아님)
단계2026-03 은평구 「주택재개발사업 추진을 위한 동의서 번호부여 요청 구역 공개」 공고 → 동의서 징구 중
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 C
면적63,779.8㎡ (연서로24길 9-1 일원, 뉴스W·아유경제 2026-03, B) B
세대수공동주택 약 1,584가구 (계획안, B — 정비계획 수립 전이라 확정 아님)
권리산정기준일미지정
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예상 입주보류 — 00_PROJECT_BRIEF.md §3 소요기간 표의 기산점이 '후보지 선정'인데 아직 선정 전이라 기산점 자체가 없다
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시공사미선정 (조합 자체가 없다)
최대 리스크 후보지 선정 전 · 마진 전액 소멸 구간7개 비교 구역 중 진도가 가장 이르다
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 C
구역 내 실거래폴리곤 점-내포 판정으로 대조동 지번 544개 중 구역 내 76개 확정(국토부 연립다세대 원본, A)
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 A
비교단지힐스테이트 메디알레(대조1구역, 대조동 88, 2,451세대, 2026-10 입주) 전용 84㎡ 2026년 입주권 전매 13건 중앙값 15.09억 …
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 A
규제토허 비대상(내국인 빌라 매수) — 구역 내 필지 토지이용계획에 토지거래허가구역이 2건뿐이다: 국토부 외국인 등 대상(등록 2025-08-25)·국…
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 A
지구단위계획구역구역 내 25필지 중 포함 2필지(200-6·221-49)·접함 3필지(202-15·221-11·221-13)가 지구단위계획구역(서울특별시 공고 제…
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용도지역제2종일반주거지역 (필지단위 확인, A) A
리스크필수 확인 4종 중 2종만 확인됐다
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 A
추정 시나리오 · 근거
인접 대조1구역 분양가 앵커 역산 (신설)
시나리오매매가조합원분양가권리가액분담금최종투자금안전마진(15.09 기준)
낙관3.2311.03.237.7711.00+4.09
중앙3.2311.82.659.1512.38+2.71
비관3.2313.62.2111.3914.62+0.47
  • 앵커 = 대조1구역 힐스테이트 메디알레 일반분양가 평당 4,500만원 (2025-05-09 입주자모집공고, B — 한국경제·아주경제 등 복수 매체 일치, 공고…
  • 조합원분양가 = 84㎡(34평) 일반분양가 × 조합원할인 0.77
  • 권리가액 = 구역 공시가격 중앙값 × 보정률
  • 매매가 = 구역 내 2026년 실거래 중앙값 3.23억
  • 비교시세 15.09 = 힐스테이트 메디알레 84㎡ 2026년 입주권 13건 중앙값(A)
근거 사슬 전체
매물 전체 5건 · 점수 근거
#물건점수호가유형면적층메모링크
1대조동 203-2694.00억다세대전용 40.9 · 지분 미상3/4예산 하한 미만 — 점수 예외(예산 내 최고 66점 이상)재개발닷컴 네이버부동산
2대조동 203-14694.00억다세대전용 38.4 · 지분 미상2/5예산 하한 미만 — 점수 예외(예산 내 최고 66점 이상)재개발닷컴 네이버부동산
3대조동 204-23662.40억다세대전용 32.9 · 지분 미상?/3층 미상 · 예산 하한 미만 — 점수 예외(예산 내 최고 66점 이상)재개발닷컴 네이버부동산
4대조동 216-24663.50억다세대전용 29.7 · 지분 미상5/5예산 하한 미만 — 점수 예외(예산 내 최고 66점 이상)재개발닷컴 네이버부동산
5대조동 205-9665.00억다세대전용 65.7 · 지분 미상5/5재개발닷컴 네이버부동산
채점(각 축 랭크 정규화): 지분 단가 30 · 지분 크기 25 · 층/형태 15 · 권리산정기준일·신축 15 · 진입 금액 15. 단독·토지는 필지 전체가 지분이라 층 축 만점. 구역계 폴리곤(재개발닷컴) 밖이면 ×0.7, 단독 단가가 구역 단독 중앙값의 40% 미만이면 ×0.6(공유지분·오기 의심). 네이버 링크는 매물 좌표 지도(PC/모바일 URL 상이).
확인 중인 질문 3
  • Q25신통기획 후보지 선정 여부·동의율 — 사업 성립의 유일한 관문. 2026-03 준비위원장 "사흘 만에 30% 이상"(C) 이후 공개 갱신 없음. 신청 요건(토지등소유자 2/3) 충족 여부, 다음 선정위원회 개최 시점은평구청 주택과, 서울시 주택정책실, 준비위 · 미해결 (v3.6 갱신) — 최우선. 2026-07-30 제3차까지 미포함(B). 선정 실패 시 8번 안전마진 +2.71은 전액 소멸한다. v3.6에서 감시를 가동했다 — 구역 내 25필지 전량 …
  • Q26권리산정기준일 지정 시점과 소급일 — 미지정 상태이며 후보지 선정 시 소급 지정 가능성이 높다(갈현510-1 전례: 선정일보다 한 달 앞선 2026-07-01)서울시 고시, 은평구청 · 미해결 (v3.5 신설) — 기존 건물(2000년대 이전 준공) 매수는 소급되어도 안전하나, 최근 신축·다세대 전환 물건은 현금청산 위험이 열려 있다
  • Q2284㎡ 신청 자격 — 권리가액 순위로 84㎡ 배정이 가능한지, 소형 지분(대지권 27㎡ 미만·전용 40㎡대) 물건이 84㎡를 신청할 수 있는지, 분양신청 순위·경쟁 규정조합·추진위 정관, 서울시 정비사업 조합원 분양기준, 모아타운은 각 사업시행구역 조합 · 미해결 (v2.9 신설) — 전 구역 공통. 돈의 흐름이 84㎡ 기준이라 이 자격이 없으면 산식 자체가 성립하지 않는다. 구역별 확인 시 이 행을 쪼갠다